融智和行稳致远——一季度北京楼市回顾与展望

“楼市彻底爆了”“新单价地王诞生预示暴涨”“楼市小阳春不行了”“通州楼市跌回五年前”……最近的楼市挺热闹融智和，各方号称专家的自媒体重出“江湖”，有说涨有说跌的，你方唱罢我登场。

忽高忽低的言论，看得不少买房人没了主意：“到底能不能换套两居？这会子买了下个月大跌咋整？”也看得一些卖房人来了情绪：“有人看中了也不卖，再等两个月价格还得蹿一蹿。”

买或者卖，这是市场选择，也是预期判断，判的是北京楼市稳没稳。

2025年，北京楼市稳了吗？抛开纷纭和情绪，让我们在数据里找答案。

以时间为横轴，先看成交量：

北京市住建委数据显示，1月，全市新房网签2835套，二手房网签12319套；2月，全市新房网签2102套，二手房网签11763套；3月，全市新房网签4742套，二手房网签18981套。

再看成交价格：

国家统计局数据显示，1月，北京新房成交价格环比下降0.4%，二手房成交价格环比上涨0.1%；2月，北京新房成交价格环比上涨0.1%，二手房成交价格环比持平。

3月，根据机构监测，北京新房成交价格环比上涨11.3%，二手房成交价格环比上涨1.6%。

坐标轴里连点成线，虽不是一条条笔直上扬的斜线，却无一例外都在向上走。

综合着看融智和，稳的趋势更明显。今年一季度，全市新房网签近9700套，同比增长12.3%；二手房网签超43000套，同比增长31.9%。12.3%和31.9%，给2025年开了个好头。

趋于活跃的市场，是购买力的有效释放。“不到26万元的首付，就在三环买下套小一居，月供6200元，也承受得了。”90后小宋一个月前拿到人生第一个房本。他说，搁两年前，光首付就得60万元，“是真够不着”。

因城施策、精准发力，楼市的健康发展要求政策具有灵活性。降首付、降利率、降低非京籍家庭购房门槛、取消普宅标准、上浮公积金住房贷款额度……去年9月以来，北京以“小步微调”的方式，逐步取消了多年前为遏制恶性投机而出台的多项限制性措施，适应了供求关系的新变化，也为真实需求松了绑，让一个个小宋买得了房、买得着房。

这种释放，也传导到了土地市场。3月18日，海淀树村地块成功出让，成为北京住宅土地历史上第一宗楼面价超过10万元/平方米的地块。业内人士就说，开发商对稀缺土地的热情，与楼市企稳有关，“面包卖得掉，面粉才有价值”。

有人会说，数据向稳了，那得看多，“楼市一片大好，要普涨了”。这又误解了趋势，或者说，还在拿“单边行情”的老套思维看待当下的市场，还在跟着感觉走。

趋势是市场运动的方向，由众多个体决策构成的楼市，从来不是千人一面。户型、房龄、配套，甚至买卖双方合不合眼缘，都可能影响成交的决策，继而影响某个区域一时的涨跌。

情绪感觉不对，该跟着什么走？

对正处于深度调整期的楼市，不仅不能一味“拱火”，更要摒弃短线思维，用长期主义的定力，全面观察真实的市场。

观供需结构——

用解剖麻雀的方法剖析楼市，我们发现，北京当下的市场成交中，超半数都是改善型，其购房需求已经从“有没有”转向“好不好”。“过去挑房子看价格，现在更在意层高、户型、得房率，以及园林设计。”一个家庭掏出真金白银，自然得仔细着挑。

希望住得好，这是消费升级的A面。不过，市场供应还没完全跟得上变化，反映在一季度的新房市场，户型合理、得房率高、绿色低碳的“好房子”卖得不错，地段、户型、配套等综合得分一般的房子，销售压力依然不小。

观产业态势——

经历三年阵痛后，房地产行业正走出低谷，房地产开发景气指数从2024年4月的91.82，攀升至2025年2月的93.80，这是产业调整的A面。但也要看到，虽降幅有所收窄，但今年前两个月全国新建商品房销售面积相比去年同期仍在下降，还得接着爬坡。

观经济环境——

一季度中国经济延续了稳中有进态势，制造业采购经理指数连续两个月站上荣枯线，工业部门景气度回升，中小企业回稳运行。但面对外部环境的不确定性，经济发展仍然承压，居民收入预期和消费信心的恢复尚需时日。